Ya se encuentra en vigor el Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que viene a reformar la Ley de Arrendamiento Urbanos, entre otras, mejorando al protección de los arrendatarios, particularmente, frente a las sociedades de inversión o “fondos buitre” propietarios de viviendas.
Respecto al alcance de la nueva regulación destaca que su carácter imperativo desaparece cuando el objeto de arrendamiento es una vivienda (pero no un local de negocio) con una superficie superior a 300 m2. Entiende, por tanto, el legislador que los que alquilen viviendas de tales dimensiones no requieren de amparo legal y pueden pactar libremente las condiciones dejando a la Ley como mero “complemento” en caso de que lo pactado sea insuficiente. La Ley también excluye de su ámbito de aplicación a los apartamentos turísticos para cuya regulación remite a su normativa especial.
Por lo demás, nos encontramos ante una nueva regulación que mejora la protección de los inquilinos con el claro objeto de evitar que el fin de plazo legal del arrendamiento se transforme, de facto, en una revisión (generalmente al alza) del precio y las condiciones de alquiler. Así, por tanto, se vuelve a la duración mínima de cinco años para el arrendamiento y ésta aumenta a siete si nuestro “casero” es una persona jurídica. Es obvio que esta previsión busca mitigar el aumento de rentas abusivo de las sociedades de inversión que se han hecho con una importante cartera de vivienda en nuestro país.
El dueño del inmueble puede solicitar al inquilino que desaloje la vivienda si la necesita para él o sus familiares, siempre que lo comunique con una antelación mínima de dos meses. Sin embargo, la Ley obliga a que dicha ocupación se produzca en el plazo de tres meses y garantiza al inquilino desalojado (entiéndase que cumplidor de sus obligaciones) que podrá volver a la vivienda y tendrá derecho a reclamar una indemnización por las molestias ocasionadas. De esta forma, el dueño de un inmueble no pierde la oportunidad de reconvertir una vivienda destinada al alquiler en vivienda habitual y se protege al inquilino de un uso tramposo de esta potestad.
La renovación automática del alquiler por falta de notificación de finalización del arrendador (Que debe producirse, como mínimo, un mes antes del fin del contrato) pasa de ser de un año a tres.
En cuanto a la renta, no se establecen variaciones (aunque se prevé que los Ayuntamientos de las grandes ciudades puedan limitar el precio del alquiler en un futuro próximo). Sin embargo, sigue siendo de vital importancia para las partes establecer cuál el sistema de revisión de rentas, que generalmente venía siendo el IPC, ya que en caso de no especificarse será el “Índice de Garantía de Competitividad”. No habrá elevación de renta por obras de mejora en los primeros cinco o siete años.
Como viene siendo habitual, las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble sean por cuenta del arrendatario. Por lo que conviene revisar este aspecto en el contrato correspondiente asumiendo que el silencio en este aspecto implica que será el arrendador quien pague estos gastos.
En materia de desahucios es importante destacar que se crea la obligación formal del arrendador de informa sobre la posibilidad de acudir a los servicios sociales cuando haga el requerimiento de pago. Dicho servicios sociales podrían paralizar el desahucio hasta dos meses cuando detecten una situación de vulnerabilidad.
En materia tributaria se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente.
